Judicalización de la actividad mercantil inmobiliaria

¿Es conveniente judicializar la actividad mercantil inmobiliaria?

(A vueltas con la cláusula “rebus sic stsantibus”)

Con motivo de la grave crisis sanitaria provocada por el virus COVID-19, la declaración del estado de alarma por el Gobierno el 14 de marzo pasado para la gestión de esta situación y las excepcionales y temporales medidas restrictivas impuestas a las actividades comerciales, de restauración, de ocio y hoteleras y a la libre circulación de las personas, como ha acontecido, en mayor o menor medida, a nivel global, se han generado y se está provocando importantes descensos de ingresos económicos para los empresarios que operan en dichos sectores económicos (con excepción de la distribución comercial alimentaria y el comercio electrónico) y, por extensión, graves perjuicios para sus empleados.

La clausura de sus establecimientos, el confinamiento de la población, el cierre de fronteras y las restricciones al transporte, las limitaciones de aforos impuestas y nuestra importante dependencia del sector turístico han provocado una importante merma de sus ventas y una drástica reducción del PIB nacional del 18,5% en el segundo trimestre, nunca antes experimentada en tiempos recientes.

Tras ello se ha producido una avalancha sin precedentes hasta ahora de demandas judiciales y de solicitud de medidas cautelares por parte de muchos arrendatarios de locales negocio contra sus arrendadores, con un denominador común: la pretendida aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus”, hoy tan en boga. Mediante la aplicación de esta cláusula de creación doctrinal, sin reflejo legal, pero con reconocimiento jurisprudencial, se permite excepcionalmente a los Tribunales la revisión y modificación de los contratos cuando se producen circunstancias sobrevenidas a su celebración para restablecer el equilibrio de las partes y evitar que resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento a cualquiera de los contratantes.

Con dispares pretensiones: la suspensión del pago de las rentas, importantes reducciones de sus importes, supresión del pago de otros gastos contractualmente asumidos por el inquilino, la prohibición de ejecución de avales y garantías, la transmutación de los arrendamientos en contratos de tipo asociativo mediante la aplicación exclusivamente de una renta variable en función de las ventas realizadas en sus establecimientos, la prohibición de interponer acciones de desahucio por falta de pago, etc.

En suma, se pretende suplir la voluntad y consentimiento del arrendador y que sea el concreto Juzgado y Tribunal que conozca de cada asunto quien configure unas nuevas condiciones, ya no solo económicas sino también jurídicas, para los contratos de arrendamiento. No hay duda alguna que corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, siempre sometidos al imperio de la Ley, pero la cuestión que nos ocupa estriba en determinar:

¿Es conveniente judicializar la actividad mercantil inmobiliaria?

¿Parece conveniente tramitar por vía judicial estos asuntos --cuando no se alcanza un acuerdo entre las partes-- que podrían reconducirse por vía política y legislativa?

No parece la solución ideal.

Esta situación ha provocado y provocará igualmente graves consecuencias económicas a los arrendadores de inmuebles comerciales al sufrir importantes bajadas de sus ingresos porque sus arrendatarios pueden estar teniendo dificultades para pagar sus rentas, especialmente en el caso de empresas o empresarios descapitalizadas, o porque pueden verse abocados al concurso de acreedores; o por la reducción convenida de sus alquileres y una menor demanda de arrendamiento de sus locales; y por la menor capacidad de gasto de los hogares que trae causa de la pérdida de confianza de los consumidores, a consecuencia de un desempleo creciente, mayores tasas de ahorro, etc. (lo que se traducirá de forma generalizada en menores ventas en los locales arrendados y, correlativamente, menores ingresos por renta variable cuando está pactada en los contratos).

Estas circunstancias están provocando un desplome generalizado de las cotizaciones bursátiles de las sociedades propietarias que concentran sus inversiones, especial o únicamente, en el sector de los Centros o Parques Comerciales, con caídas anuales, en algunos casos, superiores al 60 %. Respuesta de los mercados a una previsión de pérdida de sus ingresos o rentas, de un aumento significativo de sus gastos a soportar para poder mantener operativos estos conjuntos inmobiliarios, de un incremento previsible de la tasa de desocupación de sus locales y de una rebaja de rentas y, como consecuencia de todo ello, un descenso de sus resultados y rentabilidades.

Y detrás de un mundo globalizado como el actual hay una realidad ineludible subyacente: el accionariado de estas sociedades cotizadas está formado por grandes inversores, pero también por pequeños inversores y ahorradores e inversores institucionales, como gestoras de fondos de inversión y de pensiones, que invierten sus ahorros y el de sus partícipes en sus acciones, en la confianza de obtener rendimientos explícitos por el pago de dividendos y rendimientos implícitos mediante la revalorización de sus acciones para el día de su transmisión. En buena medida, un muy considerable número de ciudadanos mediante estos vehículos de inversión intentan asegurarse una jubilación digna, que los sistemas públicos no pueden garantizar en un futuro muy próximo.

Son verdades de Perogrullo que sin ingresos empresariales o aumentos sustanciales de gastos no hay rentabilidad ni dividendos y que con desplomes bursátiles como los que están aconteciendo únicamente se generan pérdidas patrimoniales para todos sus accionistas, en caso de transmisión de sus acciones, con un reflejo directo en pequeños ahorradores, como Ud. y como yo. Resulta demagógica, por tanto, una pretendida mayor protección del arrendatario que la del arrendador. Al fin y a la postre, “pequeños” somos todos.

No es de recibo que se pretenda que el arrendador asuma sus propios riesgos empresariales de ver incrementada la tasa de desocupación de sus locales por falta de demanda, de ver minorados sus ingresos e incrementados sus gastos y de no poder cobrar sus rentas; y además asumir el riesgo de las pérdidas generadas por una mayor o menor caída de las ventas de sus arrendatarios, del éxito o fracaso de unos negocios que escapan totalmente del ámbito su gestión, control y dirección, de su experiencia y conocimiento empresarial.

Sin entrar en disquisiciones jurídicas sobre la inaplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus” y sus requisitos, parece conveniente articular medidas políticas y legislativas que permitan paliar los efectos económicos de esta crisis sanitaria mundial, sin que sean nuestros Juzgados y Tribunales quienes asuman roles empresariales. No deberían decidir las condiciones económicas y contractuales de unos contratos de arrendamiento que propician el desarrollo de actividades empresariales y profesionales en sectores económicos dispares, ni resulta lo más adecuado hacer depender las condiciones contractuales mercantiles del ejercicio de la potestad jurisdiccional, ante el desconocimiento de nuestros Órganos judiciales sobre las particularidades propias de cada mercado y ramo de actividad económica, dicho sea sin desmerecer su extraordinaria función social. Máxime cuando pasarán mucho más de cinco años hasta que nuestro Tribunal Supremo comience a pronunciarse definitivamente sobre la cuestión.

Sin embargo, hasta ahora, nuestros Gobernantes mediante las medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, adoptadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, y, en especial el aplazamiento extraordinario y temporal o moratoria automática del pago de rentas, impuesta a los grandes arrendadores con carácter imperativo, y la aprobación de la línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, mediante el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, para la concesión de préstamos ICO, tendentes a preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez de Pymes y pequeños empresarios individuales, en orden a permitir el mantenimiento de sus niveles de actividad económica y de empleo, han resultado insuficientes para paliar los efectos de la presente crisis y no han dejado satisfechos a los arrendatarios ni a los arrendadores.

Sin una apuesta firme y decidida por una reducción tributaria que evite la restricción de ingresos de los ciudadanos y de las empresas, de forma tal que se propicie el consumo familiar y la inversión y la producción empresarial; sin una política que contribuya a la seguridad jurídica no se propiciarán mercados atractivos para la inversión ni para evitar la deslocalización industrial y el cierre de empresas y establecimientos comerciales, ni nuevas inversiones empresariales en negocios modernos, ni en investigación, desarrollo e innovación, ni en nuevas tecnologías, que redundan en una mejora de la producción, del comercio y de la satisfacción de las necesidades individuales; sin una reducción del gasto público que resulta en gran medida ineficiente, en términos económicos y productivos; sin incentivos a las empresas y a los emprendedores mediante subvenciones a fondo perdido, ayudas económicas, reducciones tributarias y de cargas sociales no se genera empleo ni se propician los incentivos para que sus empleados canalicen su esfuerzo para obtener mejoras individuales y sociales; y sin medidas que propicien el acceso al crédito bancario abundante y barato; no se superará la crisis económica derivada de la pandemia.

Madrid, 9 de septiembre de 2020.

Juan Carlos Rubio

Socio Director